Cómo actuar ante actividades molestas en una comunidad de propietarios

Uno de los problemas más frecuentes a los que tenemos que enfrentarnos los administradores de fincas es el de las actividades molestas realizadas por algún vecino en la comunidad de propietarios. Este tipo de actividades perturban la convivencia pacífica entre los vecinos y generan continuas quejas y disputas. En este artículo vamos a explicar qué se consideran actividades molestas y de qué modo ha de actuar la comunidad de propietarios para conseguir el cese de dichas actividades.

¿Qué actividades se consideran molestas?

La Ley de Propiedad Horizontal regula en su artículo 7.2) las actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas y establece que: “Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”

La jurisprudencia ha delimitado las actividades molestas en tres grandes grupos:

•  Las que generen daños en la finca.
•  Las que estén prohibidas en los estatutos de la comunidad. 
•  Las que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas (es decir, las que estén prohibidas por los ayuntamientos y las comunidades autónomas). 

A modo de ejemplo podemos citar como actividades molestas las siguientes: emitir ruidos y música constante, el ejercicio de actividades de hostelería que provoque  humos u maolos olores, la tenencia de animales, el almacenamiento de sustancias inflamables o explosivas, la  acumulación de restos de basura en estado de putrefacción, la explotación de cualquier tipo de actividad o negocio que contravenga normativa municipal o de los estatutos comunitarios, el ejercicio de la prostitución, los movimientos de personas infrecuentes en cuanto a flujo u horarios, la sobre explotación de la vivienda, etc.

Para considerar una actividad como molestas los tribunales exigen que la actividad se realice de forma permanente y notoria. Es decir, la actividad debe exceder los límites tolerables de la convivencia y ha de producirse de forma repetitiva, continua y permanente, no basta con un hecho puntual.

La prohibición de ejercer una actividad molesta no se limita solo al propietario del inmueble, sino que se extiende también al inquilino y a las personas que ocupen el piso o local por cualquier otro título.

Cómo debe actuar la comunidad de propietarios ante las actividades molestas de un vecino

Ante las quejas frente a un vecino que realiza actividades molestas, el presidente de la comunidad o el administrador de la finca deberá proceder del siguiente modo.

Envío de un requerimiento por escrito

El artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal establece “El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes”. Por lo tanto, el requisito legal previo es el requerimiento a la persona que realice la actividad molesta. Este requerimiento debe hacerse por escrito. Es conveniente que también se haga de forma fehaciente (mediante la remisión de un burofax o requerimiento notarial, con acuse de recibo y certificación de su contenido) por si posteriormente se ha de acudir a la vía judicial. De este modo, se podrá acreditar ante el juez el envío del requerimiento y el contenido del mismo. 

Si la persona que realiza las actividades molestas es el inquilino, se recomienda también enviar el requerimiento tanto al inquilino como al propietario del piso o local. 

Convocatoria de la Junta de propietarios

En el caso de que el vecino apercibido no cese las actividades molestas, el presidente o administrador tendrá que convocar la Junta de propietarios en la que se deberá adoptar el acuerdo de iniciar acciones judiciales para el cese de la actividad molestar. En dicho acuerdo se deberá autorizar también a la comunidad a nombrar abogado y procurador para la interposición de la correspondiente demanda judicial. 

Procedimiento judicial

El siguiente paso es la interposición por parte de la comunidad propietarios de la acción de cesación de actividades molestas. La demanda se interpondrá ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se encuentre el inmueble y el procedimiento se sustanciará por los trámites del juicio ordinario. La demanda tendrá que dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local. A la demanda se tendrán que acompañar las pruebas que acrediten la existencia de las actividades molestas y el requerimiento previo efectuado por la comunidad, así como la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios.

Una vez celebrado el juicio, si la sentencia es estimatoria para la comunidad propietarios, el juzgado podrá establecer: 

• La condena al demandado para la completa cesación de las actividades molestas. 
• La condena al demandado para que indemnice a la comunidad por los perjuicios causados.
• La condena al  demandado de la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años ( en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad).
• Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.

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