Reclamación de cuotas Comunidad de propietarios

Uno de los problemas más frecuentes a los que tenemos que enfrentarnos los administradores de fincas es el de la morosidad de los vecinos que no pagan la cuota de la Comunidad.

El artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal establece la obligación que tiene cada copropietario de contribuir al sostenimiento de los elementos comunes de un inmueble en régimen de propiedad horizontal en proporción a su cuota de participación. La existencia de vecinos que no pagan su cuota afecta negativamente a la actividad de la comunidad y a las relaciones entre los vecinos.

¿Cómo gestionar la morosidad de las comunidades de propietarios?

En esta entrada te ofrecemos la guía de los pasos a seguir para reclamar las cuotas adeudadas por los vecinos morosos de una Comunidad de propietarios.

Acuerdo extrajudicial

Para solucionar el impago por parte de un vecino moroso el primer paso es intentar llegar a una solución amistosa y extrajudicial, en la que el deudor adquiera el compromiso de ponerse al día respecto a las cuotas adeudadas. Sin embargo, no siempre es posible llegar a este tipo de acuerdos, por lo que a la Comunidad de propietarios no le queda otra opción que la de acudir a la reclamación por vía judicial.

Trámites previos a la reclamación judicial de las cuotas impagadas

La reclamación de cuotas impagadas en una Comunidad de propietarios tiene que cumplir los siguientes requisitos formales para que la demanda judicial prospere:

La deuda debe estar vencida y ser líquida, determinada y exigible.
La reclamación de la deuda debe acordarse en junta. Para ello, el presidente o el administrador de fincas de la Comunidad deberá convocar la Junta de propietarios haciendo constar en el orden del día la liquidación de la deuda de los propietarios morosos y la reclamación judicial de la misma. La Junta de propietarios deberá acordar por mayoría la reclamación judicial de la deuda.
Se tendrá que notificar por escrito el acuerdo de reclamación adoptado por la junta y la liquidación de la deuda al vecino moroso. Dicha notificación se realizará en el domicilio facilitado por el deudor a efecto de notificaciones. De no existir este, en el domicilio que el propietario tenga en la comunidad. Si no fuera posible efectuar la notificación por estos medios, se realizará mediante colocación en el tablón de anuncios de la Comunidad o en lugar visible de uso general. La notificación deberá estar colocada durante tres días naturales e irá firmada por el secretario con el visto bueno del presidente. Además, contendrá los motivos por los que se realiza la notificación de este modo, así como la expresión del lugar y fecha en que se emite.
Si el deudor no realiza el pago en el plazo de tres días, el secretario emitirá un certificado del acuerdo de la Junta y del impago de la deuda, con el visto bueno del presidente de la comunidad.
Para iniciar la reclamación judicial, el presidente de la comunidad tendrá que justificar la vigencia de su cargo. Esto puede acreditarse presentando uno de los siguientes documentos: acta de nombramiento, testimonio notarial del acta de nombramiento o testimonio del libro de actas de la Comunidad de propietarios en que conste su nombramiento.

Una vez realizados todos estos trámites se procederá a la reclamación por vía judicial.

Reclamación judicial de las cuotas impagadas

Las deudas en materia de comunidades de propietarios pueden exigirse a través del proceso monitorio, según lo dispuesto en el art. 21.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Mediante dicho procedimiento podrán reclamarse tanto las cuotas ordinarias como extraordinarias que adeude un propietario.

En la demanda judicial deberá de constar la identidad del demandado, su domicilio y el importe de la deuda. Junto con la demanda deberá aportarse certificación de la Junta de propietarios en la que se acordó la liquidación y reclamación de la deuda. También se tendrá que aportar la notificación hecha al propietario de la liquidación de la deuda.

Tras recibir la demanda y revisar los documentos, el juzgado requerirá al deudor para que pague el importe debido en el plazo de 20 días. Recibida la demanda, el deudor podrá adoptar una de las siguientes posturas:

Pagar la deuda. El importe se podrá abonar directamente a la Comunidad o a la cuenta de consignaciones y depósitos del juzgado. En este caso, el secretario judicial ordenará el archivo de las actuaciones.
No atender al requerimiento judicial. En este caso, la Comunidad de propietarios podrá solicitar la ejecución de la deuda y pedir el embargo de bienes del deudor sin necesidad de prestar caución (art. 21.5 LPH) para el pago de la deuda reclamada. También se podrá solicitar al deudor los intereses de la deuda y las costas judiciales.
Oponerse a la reclamación de la deuda. Si el deudor se opone a la deuda, se deberá acudir al proceso declarativo correspondiente, ordinario o verbal, en función de la cuantía reclamada.

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