El estado de alarma, generado por la crisis sanitaria del Coronavirus, ha impuesto restricciones del derecho de reunión y limitaciones de aforo que han causado graves dificultades para celebrar la Junta de propietarios de las comunidades de propietarios.
Por otra parte, la Ley de Propiedad Horizontal impone la obligación de celebrar, al menos una vez al año, la Junta general para aprobar las cuentas del ejercicio, las derramas necesarias, la renovación de cargos, las acciones judiciales contra los propietarios morosos y cualquier otro tema que afecte a la Comunidad.
Ante esta situación, muchas comunidades de vecinos han decidido celebrar las juntas online por medio de videoconferencia, sin necesidad de la presencia física de los vecinos. Pero, ¿son legales las juntas online?
Juntas de propietarios online, ¿ qué dice la Ley de Propiedad Horizontal?
Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (LPH) dispone en el artículo 15, párrafo primero que: «La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria«. Por tanto, la ley solo admite la asistencia a la Junta de propietarios de forma física y presencial (o mediante representación otorgada a otro comunero que asista a la Junta).
En cumplimiento estricto de lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal, las juntas de propietarios celebradas de forma telemática no son válidas y cualquier acuerdo adoptado de este modo puede ser impugnado judicialmente y declarado nulo, ya que carece de cobertura legal.
El Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas se ha pronunciado en este sentido sobre el tema y advierte que las juntas de propietarios online no están reguladas en la legislación común y que, por tanto, no son válidas. Por ello, ha solicitado al Gobierno una reforma urgente de la Ley de Propiedad Horizontal, en la que se recoja expresamente la posibilidad de la celebración de la Junta de propietarios por videoconferencia.
Cataluña es la única Comunidad Autónoma que reconoce legalmente la validez de las juntas online. El artículo 553-22 de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del Libro V del Código Civil de Cataluña dispone expresamente que » Los estatutos pueden establecer, o la junta de propietarios puede acordar, que se pueda asistir por videoconferencia o por otros medios telemáticos similares».
La falta de validez de la Junta de propietarios celebrada de forma telemática y la dificultad de celebrar la Junta físicamente, por las restricciones en el número de personas que pueden reunirse, está causando muchos problemas en las Comunidades de Propietarios, cómo el incremento de la morosidad por impago de cuotas, la falta de acceso a la rehabilitación de las viviendas o la imposibilidad de aprobar las derramas para realizar cualquier reforma.
La Ley de Propiedad Horizontal solo permite al presidente o administrador ejecutar las reparaciones urgentes para el mantenimiento del edificio sin necesidad de convocar la Junta de Propietarios.
Ante esta situación, solo cabe esperar que se realice la modificación necesaria de la Ley de Propiedad Horizontal, en la que se recoja expresamente la validez de la celebración de la Junta de propietarios de forma telemática o, en su caso, que se levante el estado de alarma y se eliminen las restricción en cuanto al número de personas que pueden reunirse, para volver a la normalidad y solucionar todos los asuntos pendientes en cada Comunidad.
