Ante la obligación que tiene el arrendador de realizar obras necesarias en el inmueble arrendado para la adecuada conservación del mismo, tal y como se desprende del art.21 de la LAU de 1994 así como del art.107 de la Ley de 1964 y del art.1554.2 del Código civil, nos planteamos la posibilidad de que el coste de esa obra pueda ser repercutido al arrendatario que disfruta del uso del inmueble.
Para dar respuesta a esta cuestión hemos de conocer la fecha de celebración del contrato.
CONTRATOS CELEBRADOS ANTES DE LA ENTRADA EN VIGOR DE LA LAU DE 1964.
Para estos contratos es de aplicación lo contenido en el art.108 del texto refundido de la LAU de 1964. De acuerdo con este artículo, en las viviendas y locales a los que se refiere el art.95 de esta Ley, esto es, los que subsistan a su entrada en vigor (01/01/1965), el arrendador podrá pedir la compensación parcial del importe de las obras referidas en el art.107: reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda o local de negocio arrendado en estado de servir para el uso convenido, así como de las que realice por determinación de cualquier organismo o autoridad competente.
En estos casos, el art.108 prevé un abono del 8% anual del capital invertido, cantidad que se elevó al 12% por la Ley 46/1980, de 1 de octubre. Este porcentaje se distribuirá entre todos los arrendatarios que se hallen en esta situación, si son obras de carácter común, o únicamente entre los afectados, o en exclusiva si es un único arrendatario el que soporta la obra. La cuantía resultante en ningún caso podrá exceder del 50% (porcentaje que recoge la Ley 46/1980 frente al 25% que recogía inicialmente la LAU de 1964) de la renta anual que viniera pagando el arrendatario a la fecha del fin de las obras.
Una vez tengamos el importe resultante, se divide entre 12 y de esta manera obtenemos el incremento mensual de la renta. Dicho incremento no tiene carácter temporal sino definitivo, por lo que en realidad estamos ante un sistema por el que se eleva la cuantía de la renta (en concepto de cantidades asimiladas a la renta) durante todo el tiempo que dure el contrato arrendaticio.
El hecho de que se efectúe una elevación de renta por este procedimiento no impide que la renta vuelva a ser revisada en el supuesto de que haya nuevas obras.
CONTRATOS CELEBRADOS DEL 01/01/1965 AL 09/05/1985.
Para los contratos celebrados desde la entrada en vigor de la LAU de 1964 hasta la aprobación del Decreto Ley 2/1985, sobre medidas de política económica, la posible repercusión de las obras necesarias asumidas por el arrendador queda de la manera que pasamos a exponer.
a). Desde la sentencia del Tribunal Supremo 305/2009, 21 de mayo, se asienta la doctrina que afirma la inaplicabilidad del art.108 de la LAU de 1964 a los contratos celebrados entre estas fechas. La razón que se argumenta es que dicho artículo buscaba un equilibrio de prestaciones para los contratos anteriores a la entrada en vigor de la LAU de 1964, lo cual ya no es necesario al quedar liberalizada la determinación de rentas en el art.97 de dicha LAU. Por tanto, de acuerdo con esta sentencia, en contratos celebrados a partir de 01/01/1965 no es aplicable el art.108 ni el sistema de incremento de renta en él previsto.
Esta doctrina jurisprudencial ha sido rectificada o, más bien, completada por la sentencia del Tribunal Supremo 685/2013, de 30 de octubre, en la que se indica que si las obras no son efectuadas por la sola voluntad del arrendador, sino que si además se dan los requisitos previstos en la Disposición Transitoria 2ª, C) 10.3, de la LAU de 1994 (en el caso concreto se trataba de obras impuestas por la autoridad administrativa, circunstancia que no se daba en el supuesto de hecho analizado en la sentencia de 2009) el art.108 sigue teniendo aplicación para estos contratos.
b). Disposición Transitoria 2ª, C) 10.3, de la LAU 29/1994. Para los contratos celebrados en este periodo de tiempo se prevé en esta Disposición Transitoria la posibilidad de volver a aplicar el art.108 de la LAU de 1964 (que sigue en definitiva siendo el texto legal a aplicar a dichos contratos) pero siempre que se cumplan las siguientes condiciones:
-que la reparación sea solicitada por el arrendatario, o
-que la reparación sea acordada por resolución judicial o administrativa firme.
c). Sistema de repercusión de la Disposición Transitoria 2ª, C) 10.3, de la LAU 29/1994. Aquí encontramos lo que es un verdadero sistema de repercusión del coste de las obras. El arrendador podrá repercutir el importe total de las obras necesarias, deduciendo las posibles subvenciones o ayudas públicas que haya obtenido para su realización. Al capital invertido se sumará el importe del interés legal del dinero correspondiente a dicho capital durante los 5 años siguientes al fin de la obra.
El arrendatario pagará al arrendador cada año, hasta el completo pago de la deuda, un 10% del importe calculado, pero el pago total de cada año NO podrá exceder de la más baja de las dos siguientes cantidades, también en cómputo anual:
-cinco veces la renta vigente en cada momento (incluidas las cantidades asimiladas);
-el importe del salario Mínimo interprofesional.
Si la cantidad a pagar cada año no sobrepasa ninguna de esas cantidades, la deuda se pagará en 10 años. Si la cantidad a pagar anualmente superase alguna de estas cantidades, no podrá repercutírsele al inquilino en esa anualidad, por lo que la devolución de la cuantía sobrepasaría los 10 años.
En caso der ser varios los arrendatarios afectados la cantidad repercutible se repartirá conforme a los criterios del art.19.2 de la LAU de 1994 (proporcionalmente conforme a la cuota de participación en inmuebles bajo el régimen de propiedad horizontal o, en caso contrario, conforme acuerden arrendador y arrendatario, y de no haber acuerdo se hará el cálculo en función de la superficie de cada inmueble).
d). Elección del sistema por el arrendador. Cuando se den las circunstancias expresadas, el arrendador podrá libremente elegir si aplica el sistema de incremento de la renta previsto en el art.108 o el sistema de repercusión de la Disposición Transitoria 2ª, C) 10.3. Esta opción se admite en la regla 10.4 de esa misma Disposición Transitoria.
3. CONTRATOS CELEBRADOS A PARTIR 09/05/1985.
La repercusión no se recoge como posibilidad legal y queda relegada a que sea contemplada a través de pacto contractual.
GLORIA DIAZ PARDO
Doctora en Derecho.
Profesora de Derecho civil Universidad Rey Juan Carlos.
Enlaces de interés:
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003
