El Título I de la LAU está dedicado a fijar el ámbito de aplicación de la Ley. Los 3 primeros artículos recogen las características de los arrendamientos a los que se les aplica la Ley, y el artículo 5 recoge aquellos otros contratos arrendaticios que quedan excluidos de la misma.
Los tres primeros no han sido modificados, por lo que se sigue manteniendo la distinción entre arrendamientos destinados a vivienda y a un uso distinto del de vivienda, siempre que se trate de fincas de naturaleza urbana.
Esta separación en función del uso marcará la distinta normativa a aplicar dentro del marco legal, estando mucho más protegida la contratación de inmuebles cuyo destino principal sea el de vivienda, considerada así cuando sirva para satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario (art. 2. 1 de la LAU). Cuando se vaya a dar un uso distinto del anterior se clasificará a ese arrendamiento como de uso distinto del de vivienda, haciendo especial referencia a los arrendamientos de temporada, y a los celebrados para ejercer una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente. Esta enumeración, aunque bastante detallada no se considera numerus clausus, por lo que igualmente se pueden incluir en este tipo de arrendamiento otras posibles actividades que no se hallen en el listado que detalla el legislador (art. 3.2 de la LAU).
Para completar esta clasificación de los artículos 2 y 3, el artículo 5 establece expresamente una serie de contratos arrendaticios, que por sus particulares características, quedan fuera del ámbito de aplicación de la Ley. Este artículo se mantiene íntegramente en su contenido, pero se incorpora con la reforma un quinto apartado. Quedan excluidos explícitamente los arrendamientos para uso turístico. Se trata de cesiones temporales de inmuebles amueblados, debidamente equipados, y preparados para ser usado de manera inmediata, ofertados a través de una oferta de carácter turístico y con el objetivo principal de obtener un lucro. Este tipo de cesiones quedan sometidas a la normativa especial en materia de turismo. Si la cesión del uso no estuviera incluida en la legislación turística, por no cumplir los requisitos necesarios para ello, entonces sí podría tratarse de un contrato de arrendamiento urbano, siempre que a su vez tuviera las características necesarias para ser considerado de esta manera. Esta expresa exclusión que introduce la reforma es pertinente, pero ya antes de la misma este tipo de cesiones de carácter turístico se sometían a la normativa especial y no a la LAU.
GLORIA DIAZ PARDO
Doctora en Derecho.
Profesora de Derecho civil Universidad Rey Juan Carlos.
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